부동산, 양도보다 증여가 유리할까?

2025년 기준 증여세 vs 양도세 제대로 비교해봅니다

부동산을 자녀에게 넘길 때 증여와 양도 중 어떤 방법이 유리할까요? 2025년 기준 세율과 실제 세금 비교를 통해 절세 전략을 알아보세요.

 

 

서론

 

 

2025년 현재, 부동산 시장의 흐름이 다시 달아오르면서
“집을 자녀에게 넘길 때 증여가 유리한가, 아니면 양도가 더 나은가”라는 질문이 많아지고 있습니다.

 

 

특히 다주택자 양도세 중과 완화, 취득세 부담 증가, 종부세 공제 한도 변화 등
정부의 세금 정책이 꾸준히 바뀌면서,
자산가뿐 아니라 일반 가정도 자녀에게 주택을 어떻게 넘길지 고민하게 되었습니다.

 

 

이 글에서는 2025년 세율 기준으로 증여 vs 양도의 세금 차이,
그리고 어떤 상황에서 어떤 방법이 유리한지를 객관적으로 비교해드립니다.

 

 

 

 

 

부동산 양도란? 기본 개념과 세율

 

 

양도는 자산을 매매하여 소유권을 이전하는 행위입니다.
즉, 부모가 자녀에게 시세대로 주택을 팔고, 자녀는 대금을 실제로 지급하는 경우가 이에 해당합니다.

 

2025년 현재, 부동산 양도 시에는 양도소득세가 발생하며,
이는 다음 기준에 따라 계산됩니다:

• 보유기간별 장기보유특별공제 적용 (최대 30%)
• 1세대 1주택자 비과세 요건 충족 시 면세 가능
• 다주택자의 경우 중과세율 (2025년부터 중과세율 20% → 10%로 완화됨)

예시: 10년 보유한 주택을 양도한 경우
→ 양도차익에서 기본공제(250만 원) 및 장기보유특별공제 후 세율 적용

 

 

단점은 자녀가 실거래가를 모두 마련해야 하고, 자금 출처 소명이 필요하다는 점입니다.

 

 양도는 보유기간에 따라 세금이 줄어들 수 있지만, 자녀가 매입 자금을 실제로 준비해야 합니다.

 

 

 

 

 

부동산 증여란? 기본 개념과 세율

 

증여는 무상으로 재산을 이전하는 행위입니다.

즉, 자녀가 부모로부터 대가 없이 부동산을 받는 경우가 이에 해당합니다.

 

2025년 기준, 증여세는 다음과 같이 계산됩니다:

• 직계존비속 간 증여: 10년간 5,000만 원까지 면제
• 증여세율: 누진세 구조 (최저 10% ~ 최고 50%)
• 증여재산가액 = 시가 기준 (공시가격이 아닌 실거래 유사 매매사례)

증여 후 자녀가 5년 이내에 해당 부동산을 매도할 경우,
취득가액이 ‘증여 당시 기준시가’로 계산되기 때문에 양도세가 크게 발생할 수 있습니다.

 

\또한, 수증자가 미성년자거나 소득이 없는 성인이면
향후 부의 축적에 대해 국세청이 의심할 수 있어
증여세 외에도 금융추적 가능성이 높아집니다.

 

 증여는 취득 과정에서 세금이 높고, 추후 자산 매각 시 양도세까지 고려해야 합니다.

 
 

 

 

 

 

 

실제 비교: 10억 원 아파트를 자녀에게 넘길 때

 

📌 양도 방식 (부모가 자녀에게 매도)

• 시가: 10억 원
• 양도차익: 6억 원
• 장기보유특별공제 후 과세표준 4억 원
• 양도세 약 1.5억 원
• 자녀는 10억 원 자금 필요 + 자금출처 소명 필요

📌 증여 방식 (부모가 자녀에게 무상 이전)

• 증여재산가액: 시가 10억 원
• 증여공제: 5천만 원 제외
• 과세표준: 약 9.5억 원
• 누진세율 적용 → 세액 약 3.7억 원
• 자녀의 자금 필요 없음, 단 세금은 현금으로 납부해야 함

이처럼 단기적으로는 양도 방식이 세금이 적지만,
자금 마련이 어렵고 절차가 복잡하며,
증여는 세금은 많지만 자녀 자금 부담 없이 가능한 장점이 있습니다.

 

고가 주택은 증여세가 양도세보다 높을 수 있지만,

장기적으로는 상속 전략과 결합해 유리할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

마무리하며

 

부동산을 자녀에게 이전하는 방식으로서
증여와 양도는 각각의 세금 구조, 절차, 장단점이 명확히 다릅니다.

 

특히 2025년 기준으로는 양도세 완화 정책이 시행되고 있으나,
부동산을 넘기려는 목적과 시기에 따라 증여가 오히려 유리한 선택이 될 수도 있습니다.

 

세금만 보고 결정하기보다는,
자녀의 자금 상황, 부모의 자산 구조, 상속 계획 등을 총체적으로 고려한 판단이 필요합니다.

 

 증여든 양도든, 절세보다 중요한 것은 '합리적인 자산이전 설계'입니다.